Kto poszukuje mieszkań z wielkiej płyty

Przez całe lata siedemdziesiąte i osiemdziesiąte XX wieku w naszym kraju dominowała w budownictwie mieszkaniowym wielorodzinnym tak zwana wielka płyta – praktycznie do rzadkości należały budynki mieszkalne, które budowane były w technologii cegły lub też pustaków wykonanych z betonu komórkowego. Kolejne 20 lat, od początku lat dziewięćdziesiątych to zupełnie odwrotny przebieg działań – zaprzestano całkowicie technologii budowy mieszkań z wielkiej płyty, przerzucono się całkowicie na technologie cegły, betonu komórkowego czy specjalnie preparowanych pustaków budowlanych, a mieszkania z wielkiej płyty popadły w całkowitą niełaskę – bardzo trudno było sprzedawać takie używane mieszkania, mimo tego, że ich ceny były wiele niższe niż tych lokali mieszkalnych oferowanych w budynkach realizowanych w nowszych technologiach. Jednak od co najmniej 2 lat mieszkania z wielkiej płyty wróciły jakby do łask, co było ogromnym zaskoczeniem dla większości analityków rynkowych. Taka sytuacja spowodowana została głównie tym, iż utrudniony znacznie został dostęp do kredytów hipotecznych, poprzez wydawanie kojonych rekomendacji przez KNF. Kolejny aspekt promujący większą sprzedaż lokali mieszkalnych wykonanych w technologii z wielkiej płyty to pewne ograniczenia, jakie miały miejsce w ostatnim okresie obowiązywania kredytów w ramach programu Rodzina na swoim – chodzi głównie o ograniczenia cenowe mieszkań podlegających temu programowi – właśnie te tańsze mieszkania budowane w technologii wielkopłytowej spełniały konkretne kryteria, umożliwiające uzyskanie kredytu na ich zakup.

Sprzedaż nieruchomości – jaka umowa bardziej skuteczna

Każdy klient, który wchodzi do biura pośrednictwa nieruchomości w naszym kraju, ma nadzieje na zawarcie korzystnej dla siebie umowy pośrednictwa nieruchomości. Pod hasłem korzystna umowa rozumiane jest nawiązanie z agencja takiej współpracy, która zaowocuje jak najszybszym procesem sprzedaży danej nieruchomości, oferowanej do sprzedaży, jej cena będzie adekwatna do oczekiwań właściciela takiej nieruchomości, prowizja, która sobie zażyczy agencja za pośrednictwo, nie będzie wysoka, a pracownicy agencji zajmą się sprawnie i kompleksowo całym procesem najpierw poszukiwania kupca, a następnie sfinalizowaniem samej sprzedaży. Aby to wszystko mogło się jednak wydarzyć, niezbędne jest podpisanie przez obie strony sprzedającego i agencje – umowy pośrednictwa na sprzedaż nieruchomości. Każda agencja oferuje kilka rodzajów umów pośrednictwa, na pewno każdy z nas chciałby wybrać tą najbardziej skuteczną w działaniu. Specjaliści rynku nieruchomości twierdzą, że najbardziej skuteczna jest umowa na wyłączność, czyli taka, gdzie tylko dana agencja ma pełne prawa do prowadzenia całej sprawy poszukiwania kupca na nieruchomość, wtedy może ona całkowicie zaangażować się w ten proces, działa na 100 procent posiadanych mocy, wiedząc, że klient nagle nie zerwie umowy, bez żadnych konsekwencji. Takie umowy pośrednictwa z prawem do wyłączności niestety odstraszają wielu klientów, którzy boja się uzależnienia od jednej agencji – dlatego tylko co czwarty z nich decyduje się nawiązać właśnie współprace w opisanej powyżej formie a agencją.

Dostępność kredytów hipotecznych a sprzedaż mieszkań

W naszym kraju, jak szacują specjaliści od rynku mieszkaniowego, brakuje prawie 3 miliony mieszkań – takie są potrzeby zarówno rodzin, jak i osób pojedynczych, które chciałyby kupić sobie dom czy mieszkanie, jednak brakuje im na to środków finansowych lub też ich zdolność kredytowa w obecnym czasie nie jest na tyle duża, by bank zdecydował się sfinansować taką transakcję. Od ponad półtora roku dostępność do kredytów hipotecznych, zwanych też często mieszkaniowymi, jest w Polsce dużo bardziej ograniczona, poprzez głównie rekomendacje wydane poprzez swojego rodzaju nadzór nad bankami, a wiec Komisje Nadzoru Finansowego. Taka trudniejsza dostępność kredytów hipotecznych przekłada się w prostej linii na mniejszą sprzedaż wszelkiego rodzaju nieruchomości, co jest też najbardziej chyba widoczne w segmencie sprzedaży mieszkań zarówno oferowanych przez deweloperów, jak i tych występujących w segmencie mieszkań używanych. Biorąc bowiem relacje pomiędzy średnimi dochodami w naszym kraju, zwłaszcza w biedniejszych regionach, a cenami mieszkań oferowanych na rynku widzimy, że wsparcie kredytowe jest w większości wypadków czymś niezbędnym do zaistnienia transakcji. To właśnie powoduje ogromne nagromadzenie na naszym rynku mieszkaniowym ofert, deweloperzy nawet starają się nie rozpoczynać nowych inwestycji budowlanych, nie wiedząc zupełnie, w jakim czasie i czy w ogóle uda im się sprzedać już wybudowane mieszkania, których obecnie na rynku deweloperskim jest około 100 tysięcy.

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży

W czasach tak trudnych w segmencie sprzedaży nieruchomości, w tym również sprzedaży mieszkań, nie powinniśmy jako osoby wystawiające do sprzedaży swoje nieruchomości zaniedbać żadnego elementu, który może w decydującym momencie przeważyć kwestie udanej bądź nieudanej transakcji. Przy wystawieniu do sprzedaży mieszkania bardzo ważnymi elementami są – ustalenie ceny ofertowej na odpowiednim poziomie oraz przygotowanie mieszkania do sprzedaży w sposób optymalny. Nie chodzi w tym momencie o wyposażanie mieszkania w meble czy dodatkowe elementy wyposażenia specjalnie w związku z planowanym wystawieniem lokalu do sprzedaży, bo to przecież wiąże się z koniecznością zainwestowania w taki lokal czasami dużych środków finansowych, a to niekoniecznie byłaby właściwa inwestycja, przynosząca wymierny zysk. Jednak ważnym elementem jest takie przygotowanie lokalu do sprzedaży, by z jednej strony nie absorbowało to dużych środków finansowych i nakładu pracy, z drugiej zaś miało istotne znaczenie przy prezentowaniu klientom danego mieszkania. Na pewno trzeba z lokalu wystawionego do sprzedaży usunąć wszystkie te sprzęty i elementy wyposażenia, których nie zamierzamy sprzedawać w komplecie z mieszkaniem – ich obecność powoduje tylko poczucie większego zagracenia mieszkania, a jednocześnie wrażenie jego mniejszej powierzchni, słabszej funkcjonalności. Warto też wysprzątać porządnie takie mieszkanie, a jeśli jest też taka konieczność i możliwość zarazem, warto jest je pomalować – najlepiej na kolory delikatne, uniwersalne.

Negocjacje cenowe z deweloperem

Osoby, które obecnie planują kupno własnego mieszkania, czy na rynku pierwotnym, czy z segmentu mieszkań używanych wystawionych do sprzedaży na rynku wtórnym, są w bardzo komfortowej sytuacji, jeżeli oczywiście posiadają odpowiednia ilość gotówki na zakup mieszkania albo tez ich możliwości i zdolność kredytowa pozostaje na wystarczającym poziomie. Maja do dyspozycji bardzo duży wybór mieszkań, w atrakcyjnych cenach, które należy jeszcze w procesie negocjacji starać się obniżyć do najbardziej atrakcyjnego pułapu. Jeżeli zamierzamy kupić mieszkanie od dewelopera, to nie należy traktować ceny ofertowej danego mieszkania jak ceny w supermarkecie, a wiec nie negocjowanej. Wręcz odwrotnie – należy podejmować z deweloperem ostre negocjacje cenowe – deweloperzy zdają sobie sprawę z ich trudnej sytuacji w relacji z klientami i są skłonni do obniżki cen. Dlatego też wystawiając daną ofertę na rynek, robią pewien margines cenowy, przeznaczony właśnie na sferę i obszar negocjacji – na rynku panuje ostra walka o każdego klienta, posiadającego realna możliwość sfinansowania transakcji kupna domu czy mieszkania. Negocjacje z deweloperem nie powinny dotyczyć tylko i wyłącznie sfery samej ceny za nieruchomość, ale też i szerszą płaszczyznę danej transakcji, a więc pozostałe możliwe do uzyskania bonusy – w tej dziedzinie możemy zyskać na przykład dodatkowe elementy przy kupnie mieszkania, jak przykładowo darmowe, oznakowane miejsce parkingowe, wyposażenie mieszkania w dodatkowe elementy czy też gratisowe wykończenie pewnych części mieszkania, jak na przykład łazienka czy przedpokój.

Podpisanie umowy z agencją – na co zwracać uwagę

Wiele osób w naszym kraju, które zamierzają sprzedać swoja nieruchomość, nie ma przekonania do agencji pośrednictwa nieruchomości, uważając, że sami sobie doskonale poradzą ze sprzedażą, zwłaszcza w sytuacji, kiedy maja czas, by poświecić go na tego właśnie rodzaju działania. Uważają, że współpraca z agencją to tylko strata pieniędzy, że agencje żądają za wysokich prowizji i temu podobne mają zastrzeżenia. Jednak okazuje się, że po okresie bezowocnego poszukiwania chętnych na swoją nieruchomość decydują się i oni na współpracę z agencją, chcą zwiększyć swoje szanse na sprzedaż nieruchomości – czasami podejmują taka współpracę w geście absolutnej desperacji i brakiem wiary we własne siły. Wówczas jednak powinny też uważnie czytać umowę z agencję, jaką zamierzają podpisać, powinni punkt po punkcie rozumieć, co zawiera umowa, jakie nakłada na nich obowiązki jako na właścicieli nieruchomości, bowiem taka umowa pośrednictwa zawiera spis obowiązków i starań zarówno ze strony agencji, jak też i drugiej strony, a wiec klienta będącego właścicielem wystawionej do sprzedaży nieruchomości. Na pewno podstawowe kwestie, na jakie należy zwrócić uwagę, będą dotyczyły długości trwania umowy, możliwości jej rozwiązania przez każdą ze stron, ewentualnych konsekwencji wypowiedzenia umowy przed terminem przez właściciela nieruchomości – chodzi oczywiście o konsekwencje finansowe. Istotna będzie tez wysokość prowizji należnej za działania podejmowane przez agencję oraz uwarunkowania mówiące o jej wypłacie.

Ceny nieruchomości wciąż w dół

Wielu z nas na pewno pamięta, kiedy to przed 5-6 laty w naszym kraju gwałtownie rosły ceny wszelkiego rodzaju nieruchomości, najbardziej było to widoczne w cenach mieszkań i działek budowlanych – w tym czasie również notowano niesamowita dynamikę sprzedaży w dziedzinie nieruchomości, agencje zajmujące się pośrednictwem miały pełne ręce roboty, zaś kancelarie notarialne kazały czasem stać w kolejkach chętnym do kupna nieruchomości i sfinalizowania już takich transakcji. Jednak kryzys zapoczątkowany w II połowie 2008 roku spowodował z jednej strony gwałtowne zahamowanie tempa sprzedaży nieruchomości, co automatycznie wiązało się z stopniowym spadkiem cen wszelkiego rodzaju nieruchomości – taka tendencja panuje do dziś. Już w I połowie 2011 roku mówiło się o tym, że II półrocze przyniesie wzrost cen mieszkań oferowanych zarówno przez deweloperów, jak i tych sprzedawanych na rynku wtórnym – jednak nic takiego się nie stało i ceny zarówno mieszkań, jak i pozostałych rodzajów nieruchomości nadal są obniżane, chociaż dynamika tych spadków już jest o wiele mniejsza niż jeszcze 2 czy 3 lata temu. Obecnie deweloperzy już praktycznie przestali obniżać ceny swoich mieszkań (wyjątkiem są mieszkania o dużym metrażu, na które najtrudniej jest znaleźć kupców), stosują natomiast w szerokim zakresie inne formy zachęty do kupna swoich mieszkań, jak dodatkowe miejsca parkingowe w pakiecie z mieszkaniem (oczywiście gratis) czy możliwość kupna miejsca parkingowego w podziemnym parkingu po dużo obniżonej cenie.

Otwarta umowa pośrednictwa – główne zasady

Agencje pośrednictwa nieruchomości, działające na terenie naszego kraju, nie mają ściśle określonych zasad prowadzenia takiej działalności, mają więc duże możliwości działania w kierunkach jak najsprawniejszego i najbardziej skutecznego podejmowania poszczególnych decyzji i uregulowań. Taki właśnie dowolny mechanizm działania panuje w sferze rodzajów umów pośrednictwa, jakie są stosowane przez poszczególne agencje – przepisy mówiące o działalności agencji pośrednictwa nieruchomości nie precyzują, jakie rodzaje prowizji i jakie ich wysokości są obowiązujące na terenie naszego kraju (wiele krajów europejskich posiada konkretne regulacje prawne w tym zakresie). Najwięcej agencji stosuje w naszym kraju tak zwane otwarte umowy pośrednictwa w obrocie i handlu nieruchomościami, jest to w sumie spowodowane oczekiwaniem większości klientów agencji nieruchomości, którzy preferują tego rodzaju umowy. Jest to wygodna forma dla osób powierzających agencji swoją nieruchomość do sprzedaży, ponieważ umowa nie jest zawierana na czas określony, w każdej chwili można ją wypowiedzieć, bez podawania nawet przyczyny, zaś agencja, która domaga się wypłacenia jej prowizji za pośrednictwo, musi udowodnić, że klient, który właśnie kupił daną nieruchomość, został znaleziony przez daną agencję oraz wykonała ona wszystkie pozostałe czynności, które były związane z procesem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Agencja nieruchomości – zakładanie krok po kroku

Obserwując sektor handlu nieruchomościami w naszym kraju w przekroju ostatnich kilkunastu lat działalności możemy stwierdzić, że z każdym rokiem przybywa nowych agencji pośrednictwa nieruchomości, a więc firm, których zadaniem jest pośredniczenie w procesie najpierw poszukiwania kupców na dane nieruchomości, a następnie przeprowadzenie wszystkich pozostałych czynności aż do finały sprzedaży w kancelarii notarialnej. Aby jednak założyć w Polsce taka agencję pośrednictwa nieruchomości, trzeba zdobyć licencje pośrednika nieruchomości – pierwszym krokiem w tym kierunku jest zdobycie wykształcenia wyższego na poziomie licencjatu z kierunku nieruchomości, można też zrobić w takim kierunku studia podyplomowe, możliwe jest to na ponad 20 uczelniach wyższych w naszym kraju. Po uzyskaniu licencji można przystąpić już do rejestracji firmy, jedną z najważniejszych kwestii będzie znalezienie odpowiedniego lokalu na założenie tam siedziby firmy, a więc biura, gdzie będziemy przyjmowali interesantów. Podstawą działania wszystkich agencji pośrednictwa nieruchomości na całym świecie jest zdobycie jak największej liczby klientów, którzy mają do sprzedania nieruchomości różnego rodzaju – jeśli właśnie do naszego biura będzie przychodzić wiele takich osób, już 50 procent sukcesu osiągniemy, będziemy po prostu mieli bogatą, atrakcyjną ofertę, a więc i większe zdecydowanie szanse na sprzedaż przynajmniej części danych nieruchomości.

Jak ważna jest właściwa wycena nieruchomości

Przygotowując nieruchomość do sprzedaży, niezależnie od tego, czy jest to mieszkanie, dom czy może działka, jedną z najważniejszych kwestii jest właściwa orientacja co do ceny, a więc faktycznej wartości nieruchomości w danym czasie, niezależnie od tego, ile zapłaciliśmy kiedyś za daną nieruchomość i jaki mamy do niej sentymentalny stosunek. Ustalenie właściwej ceny ofertowej może w znaczący sposób poprawić możliwość korzystnej sprzedaży danej nieruchomości, w odpowiednio nie za długim okresie czasu, może też spowodować zupełnie odwrotny skutek w przypadku, kiedy nasza cena ofertowa będzie na poziomie zbyt wysokim, będzie to cena tak zwana zaporowa. Być może byliby chętni do obejrzenia naszej wystawionej do sprzedaży nieruchomości i w efekcie mogliby ja kupić, jednak po zobaczeniu ceny ofertowej, przekraczającej ich możliwości finansowe albo po prostu widząc, że jest to zbyt drogo za daną nieruchomość, nawet nie podejmą kontaktu ze sprzedającym czy osoba przez niego upoważnioną do kontaktu. Właściwe dobranie odpowiedniej ceny ofertowej polega na tym, by ustalić faktyczna wartość nieruchomości, przystającą do obecnych realiów, a więc podobną do innych ofert w danej okolicy o podobnych parametrach, jak wielkość, stan techniczny czy wyposażenie. Dopiero do tak dobranej wysokości ceny należy dodać trochę wartości na tak zwaną górkę, aby było z czego opuścić podczas prowadzonych negocjacji cenowych – każdy przecież lubi trochę stargować z ceny ofertowej, by powstała najbardziej optymalna cena już do sprzedaży danej nieruchomości.